2016年公务员考试公共基础之民商法详解之物权法(2)

　　(十六)土地承包经营权设立、转包、互换、转让的规定

　　(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包 经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

　　(2)土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等 方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　(3)土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民 政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　(4)承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

　　(5)承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

　　(6)承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照物权法的相关规定获得相应补偿。

　　(7)通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的 有关规定，其土地承包经营权可以转让、人股、抵押或者以其他方式流转。

　　(8)国家所有的农用地实行承包经营的，参照物权法的有关规定。

　　(十七)物权法对建设用地使用权的设立规定

　　(1)建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得 损害已设立的用益物权。

　　(2)设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经 营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限 制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　(3)采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用 地使用权出让合同。

　　(4)设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时 设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

　　(十八)建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押或者收回的规定

　　(1)建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。 使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

　　(2)建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

　　(3)建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施 一并处分。

　　(4)建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用 范围内的建设用地使用权一并处分。

　　(5)建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照物权法的规定对该 土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

　　(十九)建设用地使用权期间届满处理

　　(1)住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　(2)非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产 的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　(3)集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

　　(二十)物权法对宅基地使用权的规定

　　(1)宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅 及其附属设施。

　　(2)宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　(3)宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅 基地。

　　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　(二十一)地役权概念

　　“地役权”是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人 之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平。 例如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工出入。地役权中的他人不动产称为“供役地”，自己的不动产称为“需役地”。

　　(二十二)物权法对地役权的规定

　　(1)地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

　　(2)设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当 事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　(3)供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利;地役 权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

　　(4)地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余 期限。

　　(5)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承 包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。土地上已设立土地承包经营权、建设 用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

　　(6)地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另 有约定的除外。

　　(7)地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一 并转让。

　　(二十三)担保物权消灭的前提条件

　　(1)主债权消灭。

　　(2)担保物权实现。

　　(3)债权人放弃担保物权。

　　(4)法律规定担保物权消灭的其他情形。

　　第三人提供担保，未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担 相应的担保责任。

　　(二十四)债务人或者第三人可以抵押的财产以及不可以抵押的财产

　　1.债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押

　　(1)建筑物和其他土地附着物。

　　(2)建设用地使用权。

　　(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

　　(4)生产设备、原材料、半成品、产品。

　　(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器。

　　(6)交通运输工具。

　　(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

　　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　2.债务人或者第三人的下列财产不得抵押

　　(1)土地所有权。

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。

　　(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社 会公益设施。

　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。

　　(5)依法被查封、扣押、监管的财产。

　　(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　(二十五)物权法对设立后的抵押权的规定

　　(1)订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产 出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　(2)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清 偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(3)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的 除外。

　　(4)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押 权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　(5)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价 值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复 抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

　　(6)抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以 及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生 不利影响。

　　(7)债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担 保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

　　(二十六)抵押权人要求实现抵押权的前提条件

　　(1)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议 以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他 债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

　　(2)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人与抵押人未就抵押 权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

　　(3)经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原 材料、半成品、产品抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定:①债务履行期届满，债权未实现;②抵 押人被宣告破产或者被撤销;③当事人约定的实现抵押权的情形;④严重影响债权实现的其他情形。

　　(4)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依 法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息，但抵押权人未通知应当 清偿法定孳息的义务人的除外。

　　(5)抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人 清偿。

　　(6)抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。

　　(二十七)物权法对权利质权的设立的规定

　　(1)以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭 证交付质权人时设立;没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。汇票、支票、本票、债券、 存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人 协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

　　(2)以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股 权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的，质权自工商行政管理部 门办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出 质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

　　(3)以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。 质权自有关主管部门办理出质登记时设立。知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他 人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财 产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

　　(4)以应收账款出质的,当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。应 收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应 当向质权人提前清偿债务或者提存。

　　(5)权利质权除适用上述规定外，还适用动产质权的规定。

　　(二十八)物权法对留置财产的规定

　　(1)法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

　　(2)留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。

　　(3)留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿 责任。

　　(4)留置权人有权收取留置财产的孳息。孳息应当先充抵收取孳息的费用。

　　(5)留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权 人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行 的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

　　(6)债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权;留置权人不行使的，债务人可以请 求人民法院拍卖、变卖留置财产。留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务 人所有，不足部分由债务人清偿。

　　(7)同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

　　(8)留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

　　(二十九)物权法对占有的规定

　　(1)基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合 同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

　　(2)占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

　　(3)不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人 因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

　　(4)占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁 损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有 人还应当赔偿损失。

　　(5)占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请 求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的 请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。